PARTAJUL: DE LA COPROPRIETATE LA PROPRIETATE EXCLUSIVĂ

          Sediul materiei:

• Drept material în materia coproprietății: art. 669 Noul Cod Civil – art. 686 Noul Cod Civil
• Drept material în materia partajului succesoral: art. 1143 Noul Cod Civil – art. 1159 Noul Cod Civil
• Drept procedural: art. 980 Cod Procedură Civilă- art. 996 Cod Procedură Civilă

*De menționat: normele care reglementează dreptul material în materia coproprietății reprezintă dreptul comun aplicabil în caz de partaj, aplicându-se și partajului succesoral, în măsura în care normele legale sunt compatibile.

CE ESTE PARTAJUL ȘI CÂND INTERVINE?

Partajul este operațiunea juridică prin care se pune capăt unei stări de proprietate comună sau de indiviziune.

NOȚIUNEA DE PROPRIETATE COMUNĂ

Proprietatea comună este acea modalitate juridică a dreptului de proprietate în care mai multe persoane dețin dreptul de proprietate asupra aceluiași bun, ei având astfel calitatea de coproprietari sau, altfel spus, proprietatea comună se naște „ori de câte ori, în temeiul unui act juridic sau al altui mod de dobândire prevăzut de lege, dreptul de proprietate privată are 2 sau mai mulți titulari” - art. 631 Noul Cod Civil.

Există două forme ale proprietății comune, respectiv proprietatea comună pe cote-părți (în care fiecare dintre coproprietari are o cotă-parte sau o fracție din dreptul de proprietare – nu din bunul privit în materialitatea sa) și proprietatea comună în devălmășie (în care nu sunt stabilite cotele din dreptul de proprietate, prin urmare, nici dreptul de proprietate, nici bunul în materialitatea sa nu sunt divizate). Cel mai întâlnit caz de proprietate în devălmășie îl găsim în situația soților care au ales regimul matrimonial al comunității legale, situație în care se aplică cu prioritate dispozițiile art. 357 Noul Cod Civil referitoare la lichidarea comunității și la partajul în urma încetării regimului matrimonial.

NOȚIUNEA DE INDIVIZIUNE

A nu se confunda proprietatea comună care, așa cum am arătat mai sus, reprezintă o modalitate a dreptului de proprietate, cu indiviziunea, care reprezintă o modalitate a patrimoniului. Cazul tipic de indiviziune îl întâlnim în dreptul succesoral, în care masa succesorală se află într-o stare de indiviziune între moștenitorii legali și legatari cu titlu universal.

TIPURI DE PARTAJ

Partajul se poate realiza pe două căi, respectiv:

• pe cale amiabilă, atunci când toate părțile se înțeleg cu privire la condițiile în care să se realizeze partajarea;
• pe cale judiciară, atunci când părțile nu ajung la un numitor comun cu privire la aceste condiții, fiind necesară intervenția instanței de judecată.

În acest articol vom trata în special partajul judiciar, rolul avocatului reliefându-se în mod preponderent în situațiile aduse în fața instanței de judecată.

CÂND SE POATE CERE PARTAJAREA BUNURILOR COMUNE, RESPECTIV IEȘIREA DIN INDIVIZIUNE?

Răspunsul este cât se poate de simplu: oricând.

Potrivit art. 669 Noul Cod Civil, „încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând”, iar conform art. 1.143 din același cod, „nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune. Moștenitorul poate cere oricând ieșirea din indiviziune, chiar și atunci când există convenții sau clauze testamentare care prevăd altfel”.

Așadar, oricine se află în stare de coproprietate sau de indiviziune, poate să solicite sistarea acestei stări în orice moment, acțiunea de partaj fiind imprescriptibilă.

CE NU POATE FI SUPUS PARTAJĂRII?

Există anumite situații în care partajul este fie inadmisibil, fie admisibil doar în anumite condiții.

• Astfel, în cazurile de coproprietate forțată (prevăzute de art. 646 Noul Cod Civil – de ex. fundația, curtea interioară, structura, structura de rezistență, pereții perimetrali şi despărțitori dintre proprietăți şi/sau spațiile comune, acoperișul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivnițele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele dintr-un bloc) și în cazul proprietății comune în devălmășie.

După cum se prevede în cuprinsul art. 671 Noul Cod Civil, există excepții de la inadmisibilitatea partajului în cazul coproprietății forțate:

Partajul poate fi cerut în cazul părților comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente atunci când aceste părți încetează a mai fi destinate folosinței comune, iar în cazul proprietății periodice şi în celelalte cazuri de coproprietate forţată, partajul este posibil numai prin bună învoială.

• Un alt caz în care partajul ar fi inadmisibil se regăsește în art. 675 Noul Cod Civil, în situația în care unul dintre coproprietarii care au folosit exclusiv bunul au dobândit el însăși dreptul de proprietate asupra întregului bun prin uzucapiune. Ca urmare a intervenirii uzucapiunii, ceilalți coproprietari au pierdut dreptul de proprietate în favoarea uzucapantului.

 CUM SE FACE ÎMPĂRȚIREA? CARE SUNT REGULILE APLICABILE?

Aplicabile sunt prevederile din cuprinsul art. 676 Noul Cod Civil, care prevăd că:

REGULA: Partajul bunurilor comune se va face în natură, proporţional cu cota-parte a fiecărui coproprietar.

EXCEPȚIA (destul de întâlnită în practică): Dacă bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil în natură, partajul se va face în unul dintre următoarele moduri:

    a) atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unuia ori a mai multor coproprietari, la cererea acestora;

    b) vânzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neînţelegere, la licitaţie publică, în condiţiile legii, şi distribuirea preţului către coproprietari proporţional cu cota-parte a fiecăruia dintre ei.

CE SE ÎNTÂMPLĂ CU DATORIILE CARE S-AU NĂSCUT ÎN LEGĂTURĂ CU BUNURILE SUPUSE PARTAJĂRII?

Legea prevede că oricare dintre coproprietari poate cere stingerea datoriilor născute în legătură cu coproprietatea şi care sunt scadente ori devin scadente în cursul anului în care are loc partajul.

CINE PLĂTEȘTE DATORIILE?

Dacă nu există o altă înțelegere între coproprietari, suma necesară pentru stingerea acestor obligaţii va fi preluată din preţul vânzării bunului comun cu ocazia partajului şi va fi suportată de către coproprietari proporţional cu cota-parte a fiecăruia.

PARTAJUL SUCCESORAL – REGULI PARTICULARE ÎN MATERIA DATORIILOR  (ART. 1155 NOUL COD CIVIL)

• Moştenitorii universali şi cu titlu universal contribuie la plata datoriilor şi sarcinilor moştenirii proporţional cu cota succesorală ce îi revine fiecăruia.
• Înainte de partajul succesoral, creditorii ale căror creanţe provin din conservarea sau din administrarea bunurilor moştenirii ori s-au născut înainte de deschiderea moştenirii pot cere să fie plătiţi din bunurile aflate în indiviziune. De asemenea, ei pot solicita executarea silită asupra acestor bunuri.
• Regula divizării de drept a pasivului succesoral nu se aplică dacă:

    a) obligaţia este indivizibilă;

    b) obligaţia are ca obiect un bun individual determinat ori o prestaţie determinată asupra unui astfel de bun;

    c) obligaţia este garantată cu o ipotecă sau o altă garanţie reală, caz în care moştenitorul care primeşte bunul afectat garanţiei va fi obligat pentru tot, însă numai în limita valorii acelui bun, iar participarea sa la restul pasivului moştenirii se reduce corespunzător;

    d) unul dintre moştenitori este însărcinat, prin titlu, să execute singur obligaţia. În acest caz, dacă titlul îl reprezintă testamentul, scutirea celorlalţi moştenitori constituie o liberalitate, supusă reducţiunii dacă este cazul.

Dacă sunteți un creditor al unui debitor care are un bun în coproprietate cu alte persoane, vă puneți întrebarea: pot să urmăresc silit bunul respectiv?

Răspunsul variază în funcție ce fel de creditor sunteți.  

• Dacă creditorul are un drept de garanție asupra bunului comun (de ex., un drept de ipotecă) sau dacă creanța sa s-a născut în legătură cu conservarea sau administrarea acestuia, creditorul respectiv are dreptul să urmărească silit bunul, în mâinile oricui s-ar găsi, atât înainte, cât şi după partaj.
• Dacă creditorul nu are un astfel de drept de garanție, fiind un simplu creditor chirografar al unui coproprietar, acesta poate să urmărească silit cota parte din dreptul debitorului coproprietar asupra bunului comun. De asemenea, o altă variantă pe care o are la dispoziție acest creditor este solicitarea partajului judiciar, situație în care urmărirea se va face asupra părţii de bun sau, după caz, asupra sumei de bani cuvenite debitorului.
• Creditorii personali ai unui coproprietar vor putea, de asemenea, să intervină, pe cheltuiala lor, în partajul cerut de coproprietari ori de un alt creditor. Ei nu pot însă să atace un partaj efectuat, afară numai dacă acesta s-a făcut în lipsa lor şi fără să se ţină seama de opoziţia pe care au făcut-o, precum şi în cazurile când partajul a fost simulat ori s-a făcut astfel încât creditorii nu au putut să intervină în proces. Aceste reguli se aplică şi în cazul creditorilor care au un drept de garanţie asupra bunului comun ori al celor a căror creanţă s-a născut în legătură cu conservarea sau administrarea acestuia.

*Mai putem menționa că în cazul vânzării silite a unei cote-părţi din dreptul de proprietate asupra unui bun, executorul judecătoresc îi va notifica pe ceilalţi coproprietari cu cel puţin două săptămâni înainte de data stabilită pentru vânzare, înştiinţându-i despre ziua, ora şi locul licitaţiei. La preţ egal, coproprietarii vor fi preferaţi la adjudecarea cotei-părţi.

PARTAJUL SUCCESORAL – SITUAȚIA CREDITORILOR PERSONALI AI MOȘTENITORILOR

• Înainte de partajul succesoral, creditorii personali ai unui moştenitor nu pot urmări partea acestuia din bunurile moştenirii.
• Creditorii personali ai moştenitorilor şi orice persoană ce justifică un interes legitim pot să ceară partajul în numele debitorului lor, pot pretinde să fie prezenţi la partajul prin bună învoială sau pot să intervină în procesul de partaj.
• Ceilalţi moştenitori pot obţine respingerea acţiunii de partaj introduse de către creditor, plătind datoria în numele şi pe seama moştenitorului debitor.
• Creditorii pot solicita revocarea partajului fără a fi obligaţi să dovedească frauda copărtaşilor numai dacă, deşi au cerut să fie prezenţi, partajul s-a realizat în lipsa lor şi fără să fi fost convocaţi. În toate celelalte cazuri, acţiunea în revocarea partajului rămâne supusă dispoziţiilor art. 1.562 Noul Cod Civil.
• Din bunurile moştenirii atribuite la partaj, precum şi din cele care le iau locul în patrimoniul moştenitorului, creditorii moştenirii vor fi plătiţi cu preferinţă faţă de creditorii personali ai moştenitorului. La fel se întâmplă și în cazul legatarilor cu titlu particular (cel care e moștenitor ca urmare a testamentului defunctului) ori de câte ori obiectul legatului nu constă într-un bun individual determinat.

CE EFECTE ARE PARTAJUL SAU MAI SIMPLU, CE SE ÎNTÂMPLĂ DUPĂ REALIZAREA PARTAJULUI?

Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite.

CARE ESTE MOMENTUL CARE MARCHEAZĂ ÎNCEPUTUL PROPRIETĂȚII EXCLUSIVE?

În situația partajului voluntar, fiecare coproprietar devine proprietar exclusiv numai cu începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului.

În situația partajului judiciar, acest moment este reprezentant de data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești.

*Menționăm că în cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară.

      NOTA BENNE!

1. Partajul prin bună învoială poate fi desfiinţat pentru aceleaşi cauze ca şi contractele.
2. Partajul făcut fără participarea tuturor coproprietarilor este lovit de NULITATE ABSOLUTĂ.
3. Partajul este însă valabil chiar dacă nu cuprinde toate bunurile comune; pentru bunurile omise se poate face oricând un partaj suplimentar.

REGULI PROCEDURALE

1. Cererea de chemare în judecată - reclamantul este obligat să arate în cerere, pe lângă menţiunile specifice cererilor adresate instanței:

• persoanele între care urmează a avea loc partajul;
• titlul pe baza căruia acesta este cerut;
• toate bunurile supuse partajului, valoarea lor;
• locul unde acestea se află;
• persoana care le deţine sau le administrează.

2. Primul termen de judecată - dacă părţile sunt prezente, instanţa le va lua declaraţie cu privire la fiecare dintre bunurile supuse partajului şi va lua act, când este cazul, de recunoaşterile şi acordul lor cu privire la existenţa bunurilor, locul unde se află şi valoarea acestora.

3. Rolul activ al instanței de judecată - în tot cursul procesului, instanţa va stărui ca părţile să împartă bunurile prin bună învoială.

Dacă părţile nu ajung la o înţelegere sau nu încheie o tranzacţie, instanţa va stabili:

• bunurile supuse împărţelii;
• calitatea de coproprietar;
• cota-parte ce se cuvine fiecăruia;
• creanţele născute din starea de proprietate comună pe care coproprietarii le au unii faţă de alţii.

Dacă se împarte o moştenire, instanţa va mai stabili: datoriile transmise prin moştenire, datoriile şi creanţele comoştenitorilor faţă de defunct, precum şi sarcinile moştenirii.

Instanţa va face împărţeala în natură. Aceasta procedează la formarea loturilor şi la atribuirea lor. În cazul în care loturile nu sunt egale în valoare, ele se întregesc printr-o sumă în bani.

4. Încheierea de admitere în principiu

Dacă pentru formarea loturilor sunt necesare operaţii de măsurătoare, evaluare şi altele asemenea, pentru care instanţa nu are date suficiente, ea va da o încheiere prin care:

• va stabili elementele prevăzute mai sus, întocmind în mod corespunzător minuta;
• se va pronuța asupra altor cereri cereri în legătură cu partajul şi de a căror soluţionare depinde efectuarea acestuia, precum cererea de reducţiune a liberalităţilor excesive, cererea de raport al donaţiilor şi altele asemenea, dacă s-au formulat;
• va dispune efectuarea unei expertize pentru formarea loturilor.

Încheierea de admitere în principiu se va putea ataca doar odată cu hotărârea pronunțată în cauză.

5. Criteriile partajului - la formarea şi atribuirea loturilor, instanţa va ţine seama, după caz, şi de acordul părţilor, mărimea cotei-părţi ce se cuvine fiecăreia din masa bunurilor de împărţit, natura bunurilor, domiciliul şi ocupaţia părţilor, faptul că unii dintre coproprietari, înainte de a se cere împărţeala, au făcut construcţii sau îmbunătăţiri cu acordul celorlalţi coproprietari sau altele asemenea.

6. Atribuirea provizorie și atribuirea definitivă

• În cazul în care împărţeala în natură a unui bun nu este posibilă sau ar cauza o scădere importantă a valorii acestuia ori i-ar modifica în mod păgubitor destinaţia economică, la cererea unuia dintre coproprietari instanţa, prin încheiere, îi poate atribui provizoriu întregul bun. Dacă mai mulţi coproprietari cer să li se atribuie bunul, instanţa va ţine seama de criteriile de mai sus. Prin încheiere, ea va stabili şi termenul în care coproprietarul căruia i s-a atribuit provizoriu bunul este obligat să consemneze sumele ce corespund cotelor-părţi cuvenite celorlalţi coproprietari.
• Dacă coproprietarul căruia i s-a atribuit provizoriu bunul consemnează, în termenul stabilit, sumele cuvenite celorlalţi coproprietari, instanţa, prin hotărârea asupra fondului procesului, îi va atribui acestuia bunul.
• În cazul în care coproprietarul nu consemnează în termen sumele cuvenite celorlalţi coproprietari, instanţa va putea atribui bunul altui coproprietar, în aceleași condiții.
• La cererea unuia dintre coproprietari, instanţa, ţinând seama de împrejurările cauzei, pentru motive temeinice, va putea să îi atribuie bunul direct prin hotărârea asupra fondului procesului, stabilind totodată sumele ce se cuvin celorlalţi coproprietari şi termenul în care este obligat să le plătească.

În cazul în care niciunul dintre coproprietari nu cere atribuirea bunului ori, deşi acesta a fost atribuit provizoriu, nu s-au consemnat, în termenul stabilit, sumele cuvenite celorlalţi coproprietari, instanţa, prin încheiere, va dispune vânzarea bunului. Regulile sunt prevăzute în art. 991 și art. 992 Cod Procedură Civilă.

7. Soluționarea cererii de partaj și hotărârea de partaj

• În toate cazurile, asupra cererii de partaj instanţa se va pronunţa prin hotărâre.
• Hotărârea de partaj are efect constitutiv.
• Odată rămasă definitivă, hotărârea de partaj constituie titlu executoriu şi poate fi pusă în executare chiar dacă nu s-a cerut predarea efectivă a bunului ori instanţa nu a dispus în mod expres această predare.

NB! În cazul în care părţile declară în mod expres că nu solicită predarea bunurilor, hotărârea de partaj nu este susceptibilă de executare silită. Pentru a intra în posesia bunurilor atribuite şi a căror predare i-a fost refuzată de ceilalţi coproprietari, partea interesată va trebui să exercite acţiunea în revendicare.

• Hotărârea de partaj este supusă numai apelului.
• Executarea cu privire la bunurile împărţite poate fi cerută în termenul de prescripţie de 10 ani.

Avocații din cadrul societății noastre de avocatură vă stau la dispoziție, fie că sunteți un coproprietar sau moștenitor care dorește să pună capăt stării de coproprietate/indiviziune, fie că sunteți un creditor care dorește să-și satisfacă dreptul de creanță deținut împotriva unui debitor coproprietar.

Articol scris de av. Călinoiu Bianca-Daiana

Sursa foto: https://www.separation.ca/images/blog-articles/Division-of-Property-Assets-Overview.jpg